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BGH weitet Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen aus

Seit Jahren ist regelmäßiger Gegenstand von BGH-Rechtsprechung die Überprüfung entsprechender Vereinbarungen in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturklauseln. Der BGH hat hier die Rechtsprechung stark verschärft. Insbesondere die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mit starren Fristen wird bereits seit mehreren Jahren als unzulässig erachtet.

Der BGH hat nunmehr einen neuen Fall zu entscheiden gehabt. Im zugrundeliegenden Rechtsstreit (Urteil vom 22.08.2018, Az: VIII ZR 277/16) hat der BGH darüber zu entscheiden gehabt, ob es rechtmäßig ist, im Rahmen eines Mietvertrages (formularmäßig) die dem Mieter überlassene unrenovierte und insbesondere renovierungsbedürftige Wohnung zu überlassen und dabei zu dulden, dass der Mieter und der Vormieter eine entsprechende doppelseitige Verpflichtung treffen, welche vorsieht, dass die Renovierungsarbeiten in der Wohnung vom neuen Mieter vorzunehmen sind.

Im zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte der BGH über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Der Vermieter hat dem Mieter eine Wohnung im nicht renovierten Zustand überlassen. Gebrauchsspuren der Vormieterin waren vorhanden. Im Mietvertrag war eine entsprechende Klausel vorhanden, welche vorsah, dass die Schönheitsreparaturen durch den Mieter durchzuführen sind. Der Mietzeitraum ging von Januar 2009 bis Ende Februar 2014. Am Ende der Mietzeit hatte der Beklagte die Schönheitsreparaturen durchgeführt und insbesondere die Wände gestichen. Der Vermieter rügte die Arbeiten als ungenügend und beauftragte einen Malerbetrieb mit der Durchführung der Arbeiten. Dieser stellte 799,89 € in Rechnung. Diesen Betrag wollte der Vermieter von dem Mieter erstattet haben.

Der Vermieter berief sich auf eine im Jahr 2008 geschlossene Abrede zwischen der Vormieterin und dem Mieter. Diese Vereinbarung hatte zum Gegenstand, dass der Mieter von der Vormieterin einige Einrichtungsgegenstände übereignet erhalten hat, als Gegenleistung sich jedoch insofern verpflichtete, die Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Das AG Celle sowie das LG Lüneburg hatten hier dem Vermieter Recht gegeben. Der Mieter wäre so nach Ansicht der beiden vorangegangenen Instanzen so anzusehen, als wenn er hier eine renovierte Wohnung erhalten hätte, da er sich ja gegenüber der Vormieterin verpflichtet hatte, entsprechende Schönheitsreparaturarbeiten, welche eigentlich der Vormieterin oblegen hätten, durchzuführen. Hier hatte er eigentlich auch eine Gegenleistung (Erhalt der Einrichtungsgegenstände) erhalten.

Der BGH sah die Sache insgesamt jedoch anders.

Der BGH sah die Formularklausel auch dann für unwirksam an, wenn der Mieter durch entsprechende Vereinbarung mit seinem Vorgänger sich selbst verpflichtet hatte, im Rahmen einer Individualabrede entsprechende Arbeiten am Mietobjekt durchzuführen. Begründet hat dies der BGH damit, dass die betreffende Regelung eine Vornahmeklausel darstellt, welche im Ergebnis dazu führt, dass der Mieter unter Umständen das Mietobjekt in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er dieses vom Vermieter erhalten hat. Daran ändert auch die vertragliche Regelung mit der Vormieterin nichts. Der BGH sah diese vertragliche Regelung im Verhältnis Mieter/Vermieter nicht als maßgeblich an, da mit der entsprechenden Vereinbarung lediglich eine Vereinbarung mit dem Vormieter getroffen wird, welche keinerlei Auswirkungen auf das Verhältnis Mieter/Vermieter hat.

Zusammenfassung:
Das hier dargestellte Urteil reiht sich in eine mittlerweile Endlosreihe entsprechender Urteile des BGH ein, welche grundsätzlich mit wenigen Ausnahmen die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam ansieht. Für den Mieter ist es mittlerweile unüberschaubar, welche Pflichten ihn wirklich bei Auszug treffen. Gleichzeitig wird es für Vermieter auch immer schwieriger, hier entsprechende Regelungen zu vereinbaren. Selbst, wenn man sämtliche Punkte beachtet, welche der BGH zur Rechtmäßigkeit vorgibt, kann insofern bei Auszug aus dem Objekt nicht vorhergesagt werden, ob nicht zwischenzeitlich weitere neue höchstrichterliche Rechtsprechung vorliegt, welche die damals getroffene Vereinbarung unwirksam macht. Folglich sollte bevor hier auf die Einhaltung/Nichteinhaltung einer Klausel gepocht wird, grundsätzlich anwaltlicher Beistand hinzugezogen werden.

Autor: RA Oliver Plate