Aktuelles

Äußerungen des Maklers als Sachmangel

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 19.01.2018, Az: V ZR 256/16, entschieden, dass es grundsätzlich einen Mangel darstellt, wenn ein Makler bei der Veräußerung einer Immobilie Eigenschaften über diese zu veräußernde Immobilie tätigt, diese sich nach Übergabe dann jedoch als falsch bzw. fehlerhaft herausstellen. Es handelt sich dabei um Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, vgl. § 434 I 2 BGB.

Zuvor hat der BGH die grundsätzliche Ansicht vertreten, dass Beschaffenheitsvereinbarungen über eine Immobilie grundsätzlich im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben werden müssen, vgl. BGH-Urteil vom 06.11.2015, Az: V ZR 78/14. Von dieser Ansicht ist der BGH nunmehr offensichtlich ein Stück weit abgerückt. Die Mitteilung von entsprechenden Eigenschaften muss der Verkäufer nunmehr grundsätzlich gegen sich anrechnen lassen.

Der BGH hat jedoch zugleich auch für Recht erkannt, dass ein Haftungsausschluss, wie dieser in der Regel beim Erwerb einer Bestandsimmobilie enthalten ist, nicht auch für solche Sachmängel greift, die Eigenschaften betreffen, welche ein Makler zuvor explizit zugesichert hat. Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Dies bedeutet nunmehr in der konkreten Rechtsanwendung nichts anderes als das Folgende:

Der jeweilige Verkäufer kann zwar Eigenschaften zu der jeweiligen Immobilie treffen. An diesen muss er sich auch messen lassen. Sollte jedoch zeitgleich im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart werden, kann sich der Käufer auf den jeweiligen Mangel nicht berufen und dementsprechend keinerlei Ansprüche geltend machen, wenn er nicht nachweisen kann, dass der jeweilige Verkäufer in Täuschungsabsicht gehandelt hat. Nur wenn der jeweilige Verkäufer vom Mangel wusste, diesen verschwiegen hat, um hier den Käufer zur Kaufentscheidung zu locken, setzt er sich insgesamt den jeweiligen Gewährleistungsrechten aus.

Ergangen war dieses Urteil in einem Fall, in welchem der Verkäufer einer Immobilie den feuchten Keller kurz vor der Veräußerung bzw. Besichtigung frisch strich, um im Anschluss daran den Makler im Exposé ausführen zu lassen, dass der Keller insgesamt trocken sei. Nach Bezug der Immobilie durch die Erwerber hatte sich herausgestellt, dass der Keller gerade eben nicht trocken war. Die Käufer hätten in Kenntnis dieses Umstandes die Immobilie nicht erworben.

Der BGH hat hier ein arglistiges Handeln auf Verkäuferseite gesehen und daher den Gewährleistungsausschluss entfallen lassen.

Autor: RA Oliver Plate